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J ue r g e n  K n a u f t.

Auf dieser Seite erhalten Sie nähere Informationen über mein zum Verkauf stehendes 2-Familienhaus in

63477 Maintal- Dörnigheim- Waldsiedlung

Birkenweg 1

so können Sie auf verschiedene Arten  ....

Geld verdienen mit dem Zweifamilienhaus

wenn Sie einen persönlichen Steuersatz von  50%  haben und (im Fall 2) genügend anderweitige Einnahmen haben, die Sie zu diesem Steuersatz versteuern müssen, dann kann ich Ihnen auf dieser Seite zwei alternative Rechnungen aufzeigen, wie Sie durch den Kauf o.g. Immobilie steuerfreies Geld verdienen können, egal, ob Sie den Kauf der Immobilie durch vorhandenes (Fall 1) oder geliehenes (Fall 2) Geld finanzieren.

Sie müssen dazu die Immobilie im Privatbesitz halten; die Rechnungen stimmen nicht wenn Sie die Immobilie im Firmenbesitz führen !

Natürlich ist die absolute Rendite höher wenn Sie das Geld zu Verfügung haben, statt das Sie es durch eine Hypothek finanzieren müssen, aber dank der derzeit relativ niedrigen Hypothekenzinssätze bleibt auch bei dabei einiges im eigenen Säckel hängen, die prozentuale Rendite auf das eingesetzte Kapital ist aber bei Hypothekenfinanzierung um ein Vielfaches höher:

Die folgende Tabelle enthält die Daten für alle nachfolgenden Rechnungen:

Fall 1) 

Sie haben das Geld zum Kauf der Immobilie:

Fall 1a)

Vergleichsrechnung: Sie legen das Geld lieber zu aktuellen Festgeld-Konditionen an:

Fall 1b)

Sie kaufen sich für das vorhandene Geld das Haus

statt es in Festgeld zu anzulegen.

Dazu müssen wir zwei Rechnungen machen:

Die nachfolgende STEUER-Rechnung zeigt, wie sich der Kauf STEUERLICH auswirkt.

Die darauf folgende LIQUIDITÄTS-Rechnung zeigt Ihnen, was tatsächlich in Ihren Geldbeutel verbleibt.

Um einen realen Vergleich zu haben, wird in dieser Rechnung davon ausgegangen, dass das am Ende jeden Jahres vorhandene Geld zu den gleichen Konditionen wie in der vorhergehenden Rechnung in Festgeld angelegt wird, da ja auch bei der Festgeldanlage die nach Steuern verbleibenden Zinseinnahmen wieder angelegt wurden !

Fall 1 ba)

Steuerrechnung:

Fall 1 bb)

Liquiditätsrechnung:

Fall 2: 

Sie finanzieren das Haus komplett über eine Hypothek:

Fall 2 aa)

Steuerrechnung:

Fall 2 ab)

Liquiditätsrechnung:

Nach 10 Jahren können Sie das Haus steuerfrei verkaufen, da dann die 10 jährige Spekulationsfrist auf Immobilien im Privatbesitz abgelaufen ist.

Sie können das Haus natürlich auch behalten und weiter Geld sparen, da die oben genannten Rechnungen keinerlei Sonderabschreibungen enthalten die nach 10 Jahren ausgeschöpft wären.

Die Ausgangsbedingungen für vorgenannte Rechnungen sind nicht schöngerechnet, sondern im Gegenteil mit Mieteinnahmen von DM 12.- /m und 2 % jährlicher Wertsteigerung eher sehr konservativ bewertet.

Würde man die Rechnungen statt dessen nur mit DM 15.- / m und 3 % jährlicher Wertsteigerung rechnen, würden sich die Resultate schon deutlich verbessern auf:

Die vorhergehenden Rechnungen enthalten zur Vereinfachung einige Annahmen die noch näher erläutert werden sollen:

Mieteinnahmen:

Sie werden als dauerhaft und gleichbleibend angenommen,

praktisch kann es Ihnen jedoch passieren, dass ein Mieter auszieht und dadurch über einige Monate keine Mieteinnahmen erzielt werden, da man nach guten Mietern einige Zeit suchen muss.

Andererseits lassen sich bei Weitervermietung erfahrungsgemäß höhere Mietforderungen leichter durchsetzen.

Es sind innerhalb der 10 Jahre auch Mieterhöhungen möglich, wenn Sie mit Ihren Mietern keinen Mietvertrag abschließen, der die Miete für 10 Jahre festschreibt !

Wiederanlagezins:

der Zinssatz für Anlage der jährlichen Einnahmenüberschüsse wurde mit dem gleichen Zinssatz wie die Festgeldanlage mit 10 Jahren Laufzeit angenommen.

Dieser Zinssatz wird jedoch innerhalb der 10 Jahre schwanken, nach oben wie nach unten.

Da er jedoch für alle obigen Rechnungen gilt, ist er im Vergleich der Rechnungen untereinander von eher untergeordneter Bedeutung

Die bedeutsameren Zinssätze für die 10-jährige-Festgeldanlage und die 10-jährige-Hypothek sind jedoch über die Laufzeit fest da die Verträge für die gesamte Laufzeit geschlossen werden !

Steuern:

Was unsere Finanzminister in Zukunft dazu noch alles aushecken ist nur von Wahrsagern vorhersehbar.

Ziemlich sicher ist aus der Vergangenheitsbetrachtung, dass die 2% Abschreibungssatz wohl ziemlich sicher sind;

wie jedoch in Zukunft Zins- und Mieteinnahmen versteuert werden müssen ist ungewiss.

Die obigen Rechnungen müssen daher davon ausgehen, dass alles so bleibt wie es derzeit ist !

Wertsteigerung von Immobilien:

Wie die Nachfrage in 10 Jahren nach Immobilien ist steht in den Sternen.

Die in o.g. Berechnungen zugrunde gelegte Wertsteigerung von 2% pro Jahr ist eher lächerlich niedrig angenommen, da die Immobilienpreise in den letzten 10 bis 20 Jahren um ein vielfaches höher gestiegen sind und es keinen erkennbaren Grund gibt, wieso die in der Zukunft anders sein sollte. Allerdings mit nicht unerheblichen Schwankungen nach oben und nach unten.

Überlegungen zur Altersvorsorge mit der Immobilie:

wer seine DM 950.000.- als Festgeld auf die hohe Kante legt und von den immer gleich hohen Zinsen von jährlich DM 28.500.- (nach Steuern!) seinen Lebensunterhalt bezahlt, ist durch die schleichende Inflation bedingt immer schlechter dran.

Er hat auch in 10 Jahren (bei gleichem Zinssatz) DM 28.500.- im Jahr, diese sind aber immer weniger wert, er kann also weniger dafür kaufen als heute, sein Lebensstandard nimmt kontinuierlich ab!

Auch seine DM 950.000.- auf der Bank werden immer weniger wert, er könnte sich davon in 10 Jahren dafür nicht mehr das Haus kaufen, dass dann mindestens DM 1.158.045 .- kosten würde.

Wer seine DM 950.000.- in Immobilien anlegt hat am Anfang zwar nur DM 23.916.- in Jahr zur Verfügung (bei DM 12.-/m² Miete), da aber die Mieteinnahmen mit der Zeit immer höher werden da die Mieten mit den Lebenshaltungskosten steigen, kann mit den steigenden Einnahmen seinen Lebensstandard auf dem ursprünglichen Niveau halten während der Lebensstandard des Festgeldanlegers kontinuierlich abnimmt !

Überlegungen zur Erbschaft- (und Schenkung-) Steuer:

Wenn jemand (Fest-) Geld oder Wertpapiere verschenkt oder vererbt, dann muss der Begünstigte den vollen Betrag versteuern.

Wenn jemand obige Immobilie im Verkehrswert von DM 950.000.- verschenkt oder vererbt, dann muss der Begünstigte nur den derzeit wesentlich niedrigeren erbschaftssteuerlich relevanten Betrag versteuern, der bei obiger Immobilie beim deutlich niedrigeren hypothetischen Ertragswert liegt, der derzeit unsagbar günstige ca. DM 310.000 .- beträgt.

Sollte die Immobilie in Zukunft für DM 12.- /m² vermietet werden und erst in 10 Jahren vererbt werden, dann läge der heute gültige hypothetischen Ertragswert bei ca. DM  397.592 .- und bei DM 15.- /m² bei DM 463.857 .- .

Würden Sie Ihrem Kind heute die Immobilie schenken, und innerhalb der letzten 10 Jahre Ihrem Kind bereits weniger als DM 90.000.- geschenkt haben, brauchte Ihr Kind dafür keine Schenkungssteuer zu zahlen, da jeder Elternteil jedem Ihrer Kinder innerhalb von 10 Jahren DM 400.000.- schenkungssteuerfrei übertragen kann !

Gleiches gilt; wenn Sie Ihrem Kind den Geld-Betrag schenken würden, mit der Auflage, innerhalb kurzer Frist davon dieses Haus zu kaufen (wenn es bis dahin nicht verkauft ist! ) !

Haben Sie weniger als DM 950.000.- verfügbar, wollen Sie aber trotzdem den Erbschaftsteuervorteil nutzen:

wenn Sie für die Differenz eine Hypothek aufnehmen, vermindert sich der erbschaftssteuerliche Wert um den noch nicht getilgten Betrag; der Kredit muß allerdings auch zurückgezahlt werden  !

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